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【揭秘】买房投资必读秘籍——2015年法国房市分析! 来源:海外之路      7233浏览

 

2014法国房市仍然呈下跌趋势,较2013年不同的是,一些大城市比如巴黎地区开始出现较明显的下跌,尤其是第三季度。成交量则继续维持低位。不过,创历史新低的利率水平在一定程度上对房价起了一些支撑作用,避免出现了大幅下跌的情况。值得注意的是,虽然整体均价跌幅不大,原先卖家惜售的情况出现松动,房价开始出现分化,一些对销售期限较为敏感的卖家(离婚,遗产,换城市等)开始降低开价以加快出售速度,同时有较明显缺陷的房产降价幅度也开始增加(底楼,顶楼无电梯,15层以上的高楼,费用高)。

 

那么法国房价是否会进一步下跌,2015年究竟该如何买房呢?让我们不妨了解一下。

首先让我们先从技术面分析一下:

下面这张图是自1965年以来法国房价的走势图,同时包括成交量和成交套数。

 

法国房价从1999年开始步入牛市,持续上涨至2007年,之后由于次贷危机,开始下跌,但跌势仅仅维持了1年多便掉头上涨,直到2012年涨势才趋缓,之后开始微跌至今。细心的朋友可能会注意到图上两外两个指标,成交量和成交套数,这两个指标却是不同寻常的创历史新低。

在股票交易中有一个名词叫价量背离,指的就是价格上涨但成交量下跌的情况,价升量减一般表明价格缺乏支撑,往往出现在牛市末期。目前法国房市就很有可能出于这个阶段。法国房产交易量和交易套数自2007年后持续下跌,即使是2009年房价复涨,价格甚至达到了07年的价格时,成交量依然远低于之前,甚至快接近一半。

熟悉金融投资的朋友看到上图可能还会觉得有些眼熟,是不是在其他地方看到过?没错,和Jean-Paul Rodrigue的泡沫发展阶段图很像。

对比两张图我们会发现,目前可能正处在“恐慌”阶段的初期了。

以上还只是技术面的分析,基本面也有很多因素值得分析。其中大家最关心的莫过于利率了。

 

关于利率

目前的平均利率在2.38%左右,堪称 « 前所未有的历史低点 » ,那么接下来利率走势将会如何,又有那些因素可能影响未来利率的走势呢?

目前欧洲特别是欧元区经济形势并不是非常乐观,除了德国,其他欧元区国家的经济复苏缓慢,无论是经济增长率还是通胀率都处于低位。虽然欧洲央行一直强调不会发生通缩,但实际上通缩风险始终存在。因此在经济复苏发出明显信号之前,欧洲央行应该不会提高基准利率,而这一政策会间接使房贷利率在一段时间内维持在低位(至少半年至一年内)。

不过必须指出的是并不是只有欧洲央行基准利率会对房贷利率产生影响,其他因素依然可能产生导致房贷利率上涨的风险,个人认为还存在一些变数:

首先,我们知道,和房贷利率尤其是固定利率更为相关的是OAT10年法国国债利率,该利率对于房贷利率的影响更为直接,目前房贷利率持续下跌也与10年期法国国债利率持续下跌有很大关系 (1年内下跌了1.6%左右)。

 

20年房贷利率 vs OAT10年利率

这一利率水平的下降很大程度上因为欧债危机结束后,法国相较于欧猪四国(西班牙,葡萄牙,意大利,希腊)的国债,收益风险比更大些,使得很多避险资金更倾向于投入到法国国债,但如果法国经济在未来始终保持目前疲软的状态,则很难保证投资者还会选择法国国债。

 

其次,为了应对美国2008年的金融危机,美联储从2009年起共进行了三轮量化宽松,为市场注入巨大的流动性。这其中大部分流入了新兴国家,也有相当一部分流入了欧洲,包括法国的国债市场,这些资金推高了法国国债价格,降低了国债利率。然而,201411月,美联储正式退出了QE(量化宽松),与此同时,美国经济复苏强劲,14年第三季度GDP增长竟然达到了5%,失业率则降到了5.8%。伴随着美国经济强劲复苏,以及美联储加息预期,之前量化宽松释放的资金开始回流美国,而这一回流很有可能会减少法国国债投资者,推高法国国债利率从而影响房贷利率。

法国金融市场监管局于20147月要求各法国银行做好2015年可能利率上涨的风控措施,包括万一升息后信贷管理风险以及由于升息导致房价下跌引起的担保和贷款违约风险。这也间接说明房贷利率在以后这段时间里上涨是有一定可能性的。

那么是不是利率有上涨可能,我们就应该尽快买房以享受低利率呢?绝对不是。在目前的市场情况下,房价持续走软,即使是前所未有的低利率水平,依然无法扭转这一趋势,所以如果利率不动,甚至继续走低,贸然出手不如持币观望;即使利率开始上涨也不用担心,一旦人们对于利率走势的预期开始发生变化,房价下跌的速度将远远快于利率上涨的速度。

举个例子,按照目前的利率水平,20年贷款利率2.5%,月供1500欧来计算,可贷款28.3万欧元。如果明年下半年利率开始上涨,到年底利率上涨至3%,则同样的月供水平能贷款27万,预算减少了1.3万。然而,一旦利率上涨,一套现值40万甚至30万的房子房价的下跌幅度也会远远超过1.3万。这还没计算将来可能的通过提前还款节约下来的贷款成本(自住房提前还款的可能性非常大)。

 

除了利率,还有其他因素可能影响房价:

法国政府对于买房的优惠和扶助措施将越来越少。由于欧债危机使得法国政府不断缩减其政府开支,因此减少对买房者的优惠政策势必成为节源措施的一部分。不仅如此,政府还会通过一些税收手段来打压房价,比如房产交易税的提高,次要住房房产税大幅提高等措施就可能从一定程度上提高供给,减少需求。事实上,从2012年开始,Loi Scellier的优惠减少到取消旧房的ptz(零息贷款),减少A类和B1类地区新房ptz的补助等都体现出法国政府政策这一转向趋势。

高昂的失业率和缓慢复苏的欧洲经济。这两点严重影响了法国民众的购买力,加上目前高企的房价,遏制了很大一部分需求。

虽然目前利率不高,但考虑到次贷危机的前车之鉴,加上银行担心房市下跌引起贷款担保价值缩水,使得银行对于买房贷款的审批慎之又慎。而这又减少了一部分购房者的贷款能力,降低了其购房意愿。

长期来看,法国房产的供给将逐渐增加。买房行为和卖房行为会在各个年龄阶段发生,但一般来说,年轻人买房数会大于卖房数,之间的差值逐年增加,到35岁达到顶峰,然后逐年下降,超过一定年龄,卖房数会大于买房数。而根据统计,这个临界点在法国为58岁,换句话说,在法国,58岁以上的人群卖方大于买方。由于上世纪5,60年代开始的婴儿潮人群将在最近的10年内逐步步入卖房阶段,也就是说从统计上说,最近10年卖房人群会突然多出很多从而带来更多的供给。而这势必会对房市带来很大的影响。

 

以上这些是导致将来法国房价可能下跌的原因,但2015年是否会大幅下跌还很难说。在经济学上有一个术语叫棘轮效应,即某一种行为或经济变量在经历了一个阶段后就会形成一段时期的不可逆性。在房地产市场上就体现在卖家在出售房产时往往会根据之前的市场价格定价,哪怕市场正处于疲软状态时(买家越来越少)。在这期间,成交价格虽然只有小幅下跌,但成交量却大幅萎缩。要经过较长一段时间,大部分卖家才会意识到市场环境已经发生变化,而目前法国房市就处在这个阶段。

 

2015年我们该采取何种策略呢?

对于投资房,海外之路专家主张采取观望策略。一般来说投资房还是以回报率作为主要衡量依据,所以在房价下跌阶段购买投资房并不推荐。如果确有好房(价格便宜,租金高)或者有其他原因(税务,资金安全考虑等)购买投资房,那么必须确保资金流安全,尽可能避免将来出现现金流不够,需要卖房的情况。

自住房的情况略有区别,毕竟自住房应该以自身需求为重。如果确有需要,比如结婚了,生孩子,需要买大房子,购买自住房也无妨,但一定要立足于长期所谓立足于长期就是对自己的需求有一定的预估,最好争取一次到位,如果暂时做不到,就不要仓促买房。一步到位简单来讲就是,如果准备几年内结婚的,就别急着买studio;如果准备近5年内要孩子的,就别买2P,以此类推。

这一点可能有相当多的朋友不太注意。我们中国人有租房不如买房的传统,特别是最近20年中国房市的表现加深了这一观念。但实际上从finance的角度看,这一观念并不始终正确,特别是在房价处于平缓阶段甚至下跌阶段。在法国购房的交易成本接近10%(公证费+中介费),再加上杂七杂八的税费,如果短期持有3-4年,即使房价微涨,涨幅还不够这些交易成本的,而省下的房租其实并不会比银行利息高多少。不要以为月供都是在还房款,对于我们常用的amortissement constant的还款模式,最初几年一大半都是在还利息,贷款期越长,利息比例越高。所以持有几年就换房仅仅把打工对象由房东换成银行罢了。这还是房价微涨,如果碰到房价下跌,买房的机会成本会远高于租房。

当然,以上建议仅仅基于经济因素考量,如果有朋友资金上没有困难,或者心理上觉得买得房子比租的房子更有家的感觉,那就另当别论了。

 

2015年房市新变化

 

1Duflot法将被Pinel法代替

Duflot法相同,Pinel也是旨在通过退税政策鼓励私人购房出租给收入在规定范围内的人群。但是相较于DuflotPinel法更灵活,更优惠,其中以下两点值得我们注意:

退税总额度由Duflot918%改为691212%18%21%;在收入不超过规定范围的情况下允许出租给父母或子女,另外关于租金封顶的zone的划分也将进一步调整。

 

2公证费用将永久增加

20143月,法国政府允许各省在2年内临时提高房产交易税,最高幅度为0.7%,而2014年年底,政府通过决议,将永久提高房产交易税。由于这部分交易税包括在我们买房时交的frais de notaire中,这也就意味着买房的交易费用将增加0.7%。

 

3降低部分地区零息贷款的申请门槛并调整了贷款额度

2014年第四季度起,零息贷款的申请发生了一些变化,B2C地区的贷款申请收入上限被提高;B2C地区的贷款额增加,而AB1地区的贷款额降低。

 

4 HAMON法案

该法案于2014年下半年开始实行。以前当客户向银行贷款时,必须购买由银行推荐的贷款保险,由于是捆绑销售,通常这个保险非常贵。而该法案实施后,客户不仅可以在贷款时选择其他贷款保险,设置可以在贷款合同生效后一年内更换贷款保险(合同生效日需在2014726日以后)。

 

5 ALUR法案

ALUR法案虽然于2014年上半年推出,但几经波折,很多较为敏感的政策如房租封顶等都迟迟未能实行。今年年底,房租封顶尤其是巴黎地区的房租封顶方案有了不小的进展,2015年可能将全面实行,届时会对巴黎地区的房产投资有何影响,让我们拭目以待。